优势
他表示,作为超大型城市,土地资源是宝贵的,地铁的停车场用地规模相当大,一般要几十公顷,小的也达到十余二十余公顷,所以土地再利用的效率很高;另外,随着城市更新加快,土地开发利用的形态会随着地铁开通规划有很大变化,地铁上盖的开发是很好的掌握城市更新最新形态的抓手,也是城市土地集约利用的需要。
地铁团队要考虑的问题是:
如何发挥自身优势?如何扮演自身的角色?
据介绍,对于地铁周边土地开发“有两种出让方式上的创新,一种是香港和深圳的土地作价直接供地模式,一种是杭州的带门槛条件的招拍挂出让。两种模式都是确保地铁公司能够获取土地使用权。”庄巍介绍。
上海则坚持统一的土地招拍挂市场规则。即申通地铁资产公司如要参与土地开发利用,亦需要参与同等条件下的市场竞争,通过与其他市场化开发主体竞争参与招拍挂才能获得土地开发权,并没有特殊地位。
地铁团队对自身的优势理解很充分,他们准确地瞄准地铁上盖开发市场。“在停车场上方加一个‘盖子’,再在‘盖子上’进行开发建设,只有我们有这种实力。”
他解释,比如汉中路站,是3条地铁线的交汇地,地形复杂,地下3、4、5层都有车站,普通开发商会因为成本和技术难题放弃。另外和政府的对接、土地规划调整、站点周边设计等综合实力亦是市场同类开发商所不具备的。
但申通地铁资产亦有自身短板,他们希望在运营方面多吸取市场经验。选择世界最优秀的城市运营商和开发商合作,各取所长,目标是打造符合卓越城市定位的优秀城市作品。这是他们成功的关键。
运营
申通地铁资产公司通常以设立合资项目公司运营商合作。他们在取得开发权后,会公开与若干家开发商展开谈判,要求各家开发商首先设计该地块的开发方案,包含财务条件、技术条件、开发标准等。“我们再集各家所长,合并最优项,提供我们认为市场最受欢迎最合理的方案,然后再将方案挂牌,出售项目公司一定比例股权,按照方案实施的运营商通过投标,价高者得。”庄巍介绍。
价高者得并不意味着前期谈判最顺利的运营商就能投标成功。
“有些招投标过程中,可能最核心的方案内容是一家运营商提供的,但最终被另一家出价更高的运营商和我们合作。”庄巍表示。
申通地铁资产公司对项目公司并不要求控股。“我们有的合作比例是50:50,双方都不并表,有的我们是30:70,控股权让渡合作方。”
比如万象城,项目投资60亿元,申通地铁资产出资获取土地开发权后,在完成设计方案和预留结构后,将项目公司国有股权在公开市场上转让给华润置地合作,再由项目公司贷款投资完成项目。
对于开发建设完成后的运营,申通地铁资产公司亦并不干涉具体经营。“我们是财务投资者,对项目公司委派董事、财务总监、副总经理等,通过董事会参与和管理公司运作。”通过这种运作模式,申通地铁资产公司通常能够将每个项目的财务收益做到理想状态。
不过,申通地铁资产公司现有储备项目并不多。“地铁上盖开发项目虽然对城市管理各方都有利,也深受市民欢迎。但是此类项目也是各种规划、土地利益集聚的焦点,区级政府、市级政府以及地铁企业之间的利益协调难度很大,往往可能导致项目推进缓慢。所以建议政府应做好顶层设计,政府集中做好规划和土地工作,让上盖项目有利可图,能够让企业自己做好的事,放手企业和市场去协调,鼓励轨道交通企业和其他市场主体更多参与上盖项目开发。”庄巍表示。
他们能做的更多。
(文章来源:国有资本运营)